Wethouders over woningbouw Hengevelde: Ruperts Erve, en betaalbare starterswoningen (deel 1)

Wegdamnieuws ging uitgebreid in gesprek met de Hof van Twentse wethouders Miriam Doeschot en Bart-Jan Oplaat over de toekomst van Hengevelde. Daarbij kwamen verschillende onderwerpen aan bod die de inwoners bezighouden. Van de woningbouwplannen bij Ruperts Erve en de kansen voor Hengeveldse starters tot de toekomst van het kerkgebouw. Het gesprek leverde voldoende stof op voor een tweeluik, waarin we beide onderwerpen afzonderlijk belichten.

In dit eerste deel staat de woningbouw centraal. Wanneer kunnen de eerste woningen bij Ruperts Erve worden gebouwd? Krijgen Hengeveldse jongeren voorrang? En hoe wil de gemeente voorkomen dat betaalbare starterswoningen binnen enkele jaren voor aanzienlijk hogere bedragen worden doorverkocht? De wethouders geven tekst en uitleg.

Hoe lang moeten Hengeveldse jongeren wachten op een betaalbare woning? Wanneer gaat de schop de grond in bij Ruperts Erve? En hoe voorkomt de gemeente dat starterswoningen binnen enkele jaren worden doorverkocht voor aanzienlijk hogere bedragen? Wegdamnieuws ging hierover uitgebreid in gesprek met wethouders Miriam Doeschot (CDA) en Bart-Jan Oplaat (BBB) van de gemeente Hof van Twente. Een gesprek waarin duidelijk werd dat de gemeente nadrukkelijk werk wil maken van betaalbare woningbouw, maar ook dat de uitvoering van de plannen de nodige tijd vergt.

Ruperts Erve: bouwen in fases, maar wanneer?

Een van de belangrijkste onderwerpen tijdens het gesprek was de ontwikkeling van Ruperts Erve in Hengevelde. De behoefte aan nieuwe woningen is groot, zeker onder jongeren die graag in hun geboortedorp willen blijven wonen.

De gemeente wil de nieuwe woonwijk gefaseerd ontwikkelen, zoals dat eerder ook bij De Marke is gebeurd. Dat betekent dat niet alle woningen in één keer worden gebouwd, maar verspreid over meerdere fases.

Volgens de wethouders heeft die aanpak verschillende voordelen. Zo kan de gemeente beter inspelen op de daadwerkelijke woningbehoefte en wordt voorkomen dat er in korte tijd een te groot aanbod ontstaat. Ook de ontwikkeling van infrastructuur en voorzieningen kan op die manier worden afgestemd op de groei van het dorp.

Maar wanneer kunnen de eerste woningen worden gebouwd?

Een concreet antwoord op die vraag konden de wethouders nog niet geven. Het is onder meer afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de MFA in Hengevelde. Daarnaast  moeten te zijner tijd verschillende zaken worden uitgewerkt, zoals een voorlopig ontwerp, een participatietraject met omwonenden en uiteindelijk een definitief ontwerp.   Dat Ruperts Erve gefaseerd ontwikkeld moet worden, is dus de bedoeling. Wanneer de eerste woningen daadwerkelijk gebouwd kunnen worden, blijft vooralsnog onduidelijk.

Bouwen voor Hengeveldenaren, maar niet uitsluitend

Een terugkerend onderwerp in het gesprek was de positie van jongeren uit de eigen kern. Want wat heeft een Hengeveldse starter aan nieuwe woningen als deze uiteindelijk worden gekocht door mensen van buiten het dorp? De wethouders begrijpen die zorg. Het uitgangspunt van het gemeentelijke woningbouwbeleid is dat er nadrukkelijk wordt gekeken naar de behoefte van de eigen inwoners.

Tegelijkertijd kan en wil de gemeente niet uitsluitend voor de eigen bevolking bouwen. Ook mensen van buiten Hof van Twente moeten zich hier kunnen vestigen. Dat vraagt volgens de wethouders om een zorgvuldige balans. De gemeente wil voorkomen dat jongeren noodgedwongen hun dorp moeten verlaten, maar tegelijkertijd ruimte bieden aan nieuwe inwoners en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen.

Voorrang voor inwoners op de kavelwachtlijst

Bij de uitgifte van gemeentelijke bouwkavels werkt  Hof van Twente met een kavelwachtlijst per kern. Die kavelwachtlijst is leidend bij het aanbieden van kavels. Wanneer er meer kavels dan inschrijvingen zijn, worden uiteraard ook anderen in de gelegenheid gesteld een kavel af te nemen.

Bij sociale huurwoningen is de situatie ingewikkelder. Daarover maakt de gemeente afspraken met woningcorporaties, waarbij wordt gestreefd naar ongeveer 50 procent toewijzing aan inwoners uit de eigen omgeving.

Volgens de tijdens het gesprek genoemde cijfers werd dat percentage de afgelopen jaren behoorlijk benaderd. In 2023 ging het om 59 procent, in 2024 om 48 procent en in 2025 om 53 procent. De wethouders benadrukken daarbij ook dat woningzoekenden zelf actief moeten reageren op beschikbare woningen.

Wie wel staat ingeschreven, maar vervolgens niet reageert, kan niet verwachten dat een woning automatisch voor hem of haar wordt gereserveerd. Bovendien heeft de gemeente te maken met de wettelijke vrijheid van vestiging. Een volledige uitsluiting van woningzoekenden van buiten de gemeente is daardoor niet mogelijk en vindt de gemeente ook niet wenselijk

Nieuwe woonwijken: 30 procent sociaal, 40 procent betaalbaar

De gemeente hanteert bij nieuwe woningbouwontwikkelingen het uitgangspunt van 30-40-30. Dat houdt in dat 30 procent van de woningen in de sociale sector moet vallen, 40 procent betaalbaar moet zijn en de resterende 30 procent in de vrije sector mag worden gerealiseerd. Dergelijke afspraken zijn bedoeld om balans te brengen in het woningaanbod. Het zorgt ervoor dat niet alleen dure koopwoningen worden gebouwd, maar ook voldoende sociale huurwoningen en betaalbare woningen voor starters en mensen met een middeninkomen.  Dergelijke uitgangspunten worden ook meegenomen in de afspraken die met bijvoorbeeld  projectontwikkelaars worden gemaakt.

Volgens de wethouders is het belangrijk om niet alleen voor starters te bouwen, maar ook voor gezinnen, alleenstaanden en ouderen. Juist die laatste groep kan een belangrijke rol spelen bij de doorstroming. Wanneer senioren verhuizen naar een kleinere, levensloopbestendige woning, komt mogelijk een bestaande gezinswoning beschikbaar.

Starterslening verhoogd naar 40.000 euro

Om de kansen van starters te vergroten, heeft de gemeente de starterslening verhoogd van 30.000 naar 40.000 euro. Deze lening is bedoeld voor mensen die voor het eerst een woning kopen en op basis van hun inkomen net onvoldoende hypotheek kunnen krijgen.

De aanvullende financiering kan dan helpen om de aankoop toch mogelijk te maken. Ook zijn er mogelijkheden om verduurzaming van een woning mee te nemen.

Tijdens het gesprek kwamen de betaalbaarheidsgrenzen aan de orde. Landelijk is dit 420.000 euro. In de Hof hanteren we een aangepast bedrag van 355.000 euro.  Maar zelfs bij dergelijke bedragen blijft het voor veel jongeren lastig om een woning te kopen. De combinatie van hoge bouwkosten, grondprijzen en financieringsregels maakt betaalbare nieuwbouw tot een flinke uitdaging.

Starterswoning gekocht, enkele jaren later fors duurder verkocht

Een onderwerp dat Wegdamnieuws nadrukkelijk aan de orde stelde, is de snelle doorverkoop of verhuur van woningen die oorspronkelijk voor starters zijn gebouwd. Het komt voor dat een relatief betaalbare woning na enkele jaren voor een aanzienlijk hoger bedrag op de markt verschijnt. Daarmee verdwijnt de woning uit het betaalbare segment en heeft de volgende generatie starters er weinig meer aan. De gemeente herkent deze problematiek.

In het verleden was  een zelfbewoningsplicht van vijf jaar aan de orde. Die termijn is later teruggebracht naar twee jaar.
Wanneer niet wordt voldaan aan de zelfbewoningsplicht geldt een boetebepaling. Wanneer een woning sterk in waarde stijgt, kan het voor een eigenaar echter financieel aantrekkelijk zijn om de woning niet zelf te bewonen, een boete te betalen en de woning alsnog te verkopen.

De wethouders erkennen dat dergelijke constructies niet de bedoeling zijn.

Het uitgangspunt moet zijn dat een woning die voor starters wordt gebouwd, ook bij een volgende verkoop zoveel mogelijk bereikbaar blijft voor die doelgroep.

Dorpskoop moet speculatie tegengaan

Een mogelijke oplossing is het zogenoemde dorpskoopmodel.. Het dorpskoopmodel is een woonmodel dat erop gericht is om koopwoningen betaalbaar te houden voor mensen uit het eigen dorp, zodat starters en jonge gezinnen meer kans krijgen om in hun dorp te blijven wonen. Bij deze constructie worden voorwaarden verbonden aan de aankoop en latere verkoop van een woning.

Zo kan worden vastgelegd dat een woning bij doorverkoop niet tegen iedere willekeurige marktprijs mag worden aangeboden, maar dat de prijs slechts volgens een vooraf bepaalde index mag stijgen. Ook kunnen afspraken worden gemaakt over de periode waarin de koper zelf in de woning moet wonen.

Daarnaast onderzoekt de gemeente of er voorwaarden kunnen worden gesteld aan ingrijpende verbouwingen die de waarde van een woning sterk verhogen. Het doel is om te voorkomen dat betaalbare woningen na enkele jaren alsnog in het duurdere segment terechtkomen. Voor bestaande woningen die eerder zonder deze beperkingen zijn verkocht, kunnen de afspraken niet zomaar achteraf worden aangepast.

Erfpacht als alternatief voor dure bouwgrond

Ook erfpacht kwam tijdens het gesprek aan bod. Bij erfpacht koopt de bewoner wel de woning, maar niet de grond. Voor het gebruik daarvan wordt een periodieke vergoeding betaald. Hierdoor kan de aankoopprijs van een woning aanzienlijk lager uitvallen. Daarnaast is de  erfpachtcanon  fiscaal aftrekbaar  . Uiteraard moeten  kopers rekening houden met de voorwaarden en toekomstige kosten. Erfpacht kan een interessant instrument zijn om starters meer mogelijkheden te bieden.

Stroomnet vormt nieuwe uitdaging

Naast de gebruikelijke procedures rondom woningbouw speelt inmiddels ook de beschikbaarheid van elektriciteit een belangrijke rol. Door de toenemende drukte op het stroomnet is een nieuwe aansluiting niet meer vanzelfsprekend. Volgens de wethouders heeft Hof van Twente snel gehandeld toen de regels voor het aanvragen van toekomstige stroomcapaciteit afgelopen zomer veranderden door de netbeheerders.

De gemeente heeft vroegtijdig aanvragen voorbereid en extra medewerkers ingezet om de benodigde capaciteit zo snel mogelijk aan te vragen   Hof van Twente heeft haar aanvragen op tijd kunnen indienen bij de netbeheerders.

Dat neemt niet weg dat de daadwerkelijke beschikbaarheid van aansluitingen afhankelijk blijft van de netbeheerders. Ook dit kan invloed hebben op de planning van toekomstige woningbouwprojecten.

Hengevelde wacht op concrete stappen

Het gesprek met Miriam Doeschot en Bart-Jan Oplaat maakt duidelijk dat woningbouw hoog op de gemeentelijke agenda staat. De ambitie is er, evenals de wens om jongeren en starters mogelijkheden te bieden.
Met de verhoogde starterslening, de mogelijke toepassing van dorpskoop, erfpacht en afspraken over woningtoewijzing probeert de gemeente daar invulling aan te geven. Maar voor Hengevelde blijft vooral de ontwikkeling van Ruperts Erve van groot belang. De plannen worden verder uitgewerkt, onderzoeken moeten worden afgerond en de fasering moet nog worden bepaald.

Voor Hengeveldse jongeren die graag in hun eigen dorp willen blijven wonen, is de belangrijkste vraag daarmee nog altijd onbeantwoord: desondanks is mij tijdens dit gesprek wel duidelijk geworden dat er binnen het gemeentehuis heel hard gewerkt wordt aan woningbouw voor Hengevelde.

In deel twee deze week

“Wat gebeurt er met de kerk in Hengevelde? Gemeente onderzoekt aankoop en wil invloed houden op toekomst“